Aluguel comercial pesa no caixa de pequenos negócios em Cascavel

Com reajustes, custos fixos e vendas irregulares, comerciantes negociam pontos e fazem promoções para manter as portas abertas

Imóvel disponível para locação em Cascavel. Para pequenos comerciantes, o aluguel pode disputar espaço com estoque, energia e reposição de mercadorias | Crédito da foto: Jéssica Carvalho

Por Jéssica Carvalho | Agência Abre Aspas

Com a renovação do contrato se aproximando, Alcir Lazzarin, comerciante do setor pet no bairro Interlagos, região norte de Cascavel, refaz uma conta que se repete todos os meses. O aluguel precisa caber no mesmo caixa que paga mercadorias, energia, impostos e reposição de estoque. A Agropecuária Bernardi funciona há dois anos e cinco meses, é registrada como Microempreendedor Individual (MEI) e fica em um bairro que ele não pretende deixar, mas a permanência no ponto depende de vendas constantes e negociação.

“O aluguel chega todo mês, vendendo bem ou vendendo pouco. Por isso, a gente precisa controlar o estoque, fazer promoção quando precisa e pensar bem antes de assumir mais despesa. Eu gosto do ponto e não quero sair daqui, mas tudo precisa caber no caixa da loja”, afirma Alcir.

Quando o movimento diminui, uma das saídas é fazer promoção para girar produtos parados e levantar dinheiro para as despesas fixas. Alcir chegou a pensar em contratar ajuda para a loja, mas afirma que os aumentos de produtos e demais custos fizeram o plano ficar para depois. Para ele, a região do imóvel interfere diretamente no preço cobrado: pontos próximos ao centro tendem a ser mais caros, enquanto bairros afastados podem oferecer aluguéis menores.

Alcir Lazzarin confere produtos na Agropecuária Bernardi, no bairro Interlagos, em Cascavel; para manter o ponto comercial, ele tenta equilibrar aluguel, estoque e vendas mensais | Crédito da foto: Jéssica Carvalho

Na Regi Modas, também no bairro Interlagos, Regiane da Silva Oliveira vive uma pressão parecida. A loja funciona há três anos e três meses, também como MEI, e foi escolhida por ficar perto da casa da comerciante. Mesmo assim, o ponto exige esforço para fechar a conta do mês. Quando as vendas caem, ela recorre a promoções para movimentar as peças e conseguir pagar o aluguel. A dificuldade aparece em uma equação comum a muitos pequenos negócios: o aluguel é uma despesa fixa, mas a venda varia de um dia para o outro. Em alguns dias o comércio vende bem; em outros, o caixa quase não se movimenta. A conta, no entanto, continua chegando.

Regiane da Silva Oliveira organiza peças na Regi Modas. Promoções ajudam a movimentar o caixa em meses de aluguel e custos fixos mais altos | Crédito da foto: Jéssica Carvalho

O PONTO QUE CABE NO CAIXA

O peso do aluguel também chega ao proprietário do imóvel. Edina de Oliveira, dona de um barracão alugado para uma igreja no bairro Interlagos, acompanha a negociação pelo outro lado do contrato. Ela aluga o imóvel há cerca de 20 anos e afirma que manter o espaço vazio compromete a renda e ainda deixa despesas de manutenção, conservação e impostos para o proprietário.

“Quando o imóvel fica vazio, a gente também perde. Continua tendo manutenção, imposto e cuidado com o espaço. Por isso, quando o inquilino é bom e quer continuar, eu prefiro conversar e chegar a um valor que os dois consigam manter”, afirma Edina.

Para ela, negociar pode ser melhor do que perder o inquilino.[

Um imóvel parado também prejudica a economia do bairro, porque deixa de movimentar serviços, reformas, consumo e circulação de pessoas.

CONTRATO NÃO É DETALHE

Nos contratos de locação, o reajuste costuma estar ligado a um índice previsto no próprio documento. A Lei do Inquilinato permite que locador e locatário fixem, de comum acordo, um novo valor para o aluguel e também insiram ou modifiquem cláusulas de reajuste. Já a Lei nº 10.192/2001 considera nula a correção monetária com periodicidade inferior a um ano.

No dia a dia, isso significa que o comerciante precisa olhar o contrato antes de pensar no valor mensal. É preciso verificar qual índice será usado, quando o reajuste pode ocorrer, quais despesas ficam fora do aluguel e como qualquer acordo será registrado.

Erlon Steinbach, atendente de locação da Imobiliária Cidade, em Cascavel, afirma que a procura por imóveis comerciais varia conforme localização, metragem e estrutura do espaço. Segundo ele, regiões como Centro, Country, Neva, Cancelli e Tropical costumam ter valores mais altos, enquanto empreendedores com orçamento menor buscam alternativas em bairros com aluguéis mais acessíveis.

“O comerciante precisa observar o contrato antes de renovar. Tem que ver qual índice está previsto, quando o reajuste pode ser aplicado e quais despesas ficam fora do aluguel. Também é importante deixar qualquer negociação registrada, porque isso evita problema depois para o locador e para o inquilino”, explica Erlon.

Segundo o professional, a imobiliária atua como ponte entre as duas partes, orientando sobre prazos, índices e formalização de mudanças.

Pontos mobiliados, mais amplos ou localizados em regiões de maior procura tendem a ter propostas mais altas, enquanto bairros mais afastados podem ser alternativa para negócios que ainda estão ajustando o caixa.

ANTES DE RENOVAR O ALUGUEL COMERCIAL

Quando o aluguel pesa no caixa, a renovação deixa de ser uma etapa burocrática e passa a exigir cálculo, conversa e registro. Para comerciantes que dependem do ponto físico, cada reajuste interfere no preço dos produtos, na reposição de estoque, na contratação de funcionários e até na decisão de permanecer ou não no mesmo endereço.

Antes de assinar ou renovar o contrato, o empreendedor precisa olhar para além do valor mensal. É preciso conferir o índice de reajuste, comparar o novo aluguel com o faturamento, entender quais despesas ficam fora da mensalidade e registrar qualquer acordo por escrito. O quadro abaixo reúne pontos de atenção que ajudam a preparar a conversa com o locador ou com a imobiliária:

QUANDO A NEGOCIAÇÃO SEGURA O PONTO

O reajuste anual deve seguir o intervalo e o índice previstos no contrato. Quando o valor pesa no caixa, locador e locatário podem negociar novo valor, prazo, forma de pagamento ou condições para permanência no imóvel. O cuidado é registrar qualquer alteração por escrito, para evitar conflitos futuros.

Se o comerciante considerar o reajuste abusivo ou perceber que ele não segue o contrato, a orientação é procurar apoio antes de assinar a renovação. Advogado, contador, Procon, imobiliária responsável ou entidades ligadas ao comércio podem ajudar a interpretar o contrato e indicar caminhos de negociação.

No caso de Regiane, ficar no Interlagos representa trabalhar perto de casa e manter uma clientela construída no bairro. No caso de Alcir, permanecer no mesmo ponto ajuda a preservar a relação com consumidores que já conhecem a loja. Para Edina, manter o imóvel ocupado garante renda e evita que o barracão fique parado.

Essas três posições mostram que o aluguel comercial não é apenas uma linha no orçamento. Ele define onde o pequeno negócio fica, quanto precisa vender, quando pode contratar, quais produtos entram em promoção e até se vale a pena continuar no mesmo endereço.

A PLACA DE ALUGA E A PORTA ABERTA

Em Cascavel, cada placa de imóvel para locação carrega mais do que a oferta de um ponto comercial. Para quem empreende, ela pode representar uma oportunidade de começar. Para quem já tem loja, pode indicar o risco de sair de um endereço conhecido. Para o proprietário, significa renda ou espaço parado.

No caixa dos pequenos negócios, o aluguel disputa espaço com estoque, energia, impostos e manutenção. Quando a negociação funciona, ajuda a manter portas abertas, empregos informais ou formais, circulação de clientes e renda nos bairros. Quando não funciona, a placa volta para a fachada e mais um comércio deixa de fazer parte da rotina da cidade.